Παράνομες αυξήσεις ενοικίων, θόρυβος επισκευών, μούχλα και άλλες καταστροφικές καταστάσεις στα διαμερίσματα του Γκόστενχοφ. Αυτές είναι οι ιστορίες που αντιμετωπίσαμε στη μεγάλη δημοσκόπηση „ρωτάμε το Γκόστενχοφ-απαντήστε εδώ“
Από τους παραπάνω από 1000 ερωτηθέντες στα θέματα για τα αυξημένα ενοίκια, την έξωση και τις αποφάσεις που λαμβάνονται χωρίς εμάς αρκετοί εξιστόρησαν σχεδόν τρομακτικές ιστορίες για τους ιδιοκτήτες/εκμισθωτές τους.
Όπως ανακοινώθηκε και στη συνέντευξη τύπου, στα πλαίσια της οποίας δημισιεύσαμε τα αποτελέσματα της δημοσκόπησης, θέλουμε με αυτό το ενημερωτικό φυλλάδιο να τολμήσουμε ένα περαιτέρω βήμα προς την κατεύθυνση της αντίστασης. Επειδή η γνώση για τα δικαιώματα που έχουμε ως ενοικιαστές είναι η αρχή του αγώνα για το συμφέρον μας. Γίνετε ενεργοί ενοικιαστές
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων κερδίζουν από την άγνοιά μας
Αυξήσεις ενοικίων τις οποίες υπομένουμε με απελπίσία, καταγγελίες μισθώσεων τις οποίες δεχόμαστε ανήμποροι και επικίνδυνες για την υγεία μας συνθήκες διαβίωσης, τις οποίες υπομένουμε λόγω έλλειψης εναλλακτικών λύσεων. Γιατί τα φθηνά διαμερίσματα είναι είδος εν ανεπαρκεία.
Η επιχείρηση με το προϊόν κατοικία ακμάζει επειδή τα επιτόκια των δανείων παραμένουν τεχνητά χαμηλά από την ευρωπαϊκή κεντρική τράπεζα. Όσοι έχουν χρήματα επενδύουν την περιουσία τους σε ακίνητα. Για να πιέσουν για μεγαλύτερο κέρδος από αυτή την επένδυση, προσαρμόζονται αναλόγως τα ενοίκια. Οι συνέπειες για τη συντριπτική πλειοψηφία των ανθρώπων, οι οποίοι δεν έχουν την τύχη να είναι ιδιοκτήτες ακινήτων ή άλλου κεφαλαίου, δηλ. για την τάξη των μισθοσυντήρητων, είναι τρομακτικά υψηλά ενοίκια και κατοικίες που μετά δυσκολίας μπορούν να πληρώσουν και οι οποίες δεν προσφέρουν ούτε επαρκή χώρο ούτε σύγχρονη επίπλωση. Επικρατεί ο φόβος μήπως δε βρεθεί καμία κατοικία στην αγορά, μήπως χάσεις τη μάχη για την κατοικία από κάποιον ο οποίος έχει μεγαλύτερο εισόδημα, λιγότερα παιδιά ή σταθερή εργασία, απέναντι σε σένα που εργάζεσαι με σύμβαση ορισμένου χρόνου ή από εταιρία δανεισμού εργαζομένων. Και ακριβώς αυτός ο φόβος αποσκοπεί στο να μας κάνει μικρούς, ανήμπορούς και πειθήνιους και να υπομένουμε κάθε αναίδεια και κάθε κόλπο από πλευράς ιδιοκτητών. Η γνώση για τα δικαιώματά μας είναι βασική προϋπόθεση για να βγούμε από αυτή την κατάσταση. Σκοπός του φυλλαδίου είναι να ενημερώσει για τα βασικά χαρακτηριστικά των πιο συνηθισμένων μισθωτικών προβλημάτων. Κυρίως όμως είναι μια επιπλέον ώθηση να δούμε τη μισθωτική μας σχέση με άλλο μάτι.
Εμείς οι ενοικιαστές θέλουμε εδώ και τώρα να ξεκινήσουμε και να αντιπαρατάξουμε στη σχέση εξουσίας των ιδιοκτητών μια νέα αυτοπεποίθηση: μαχητικοί, αντιστασιακοί, αλληλέγγυοι και απείθαρχοι αντί για ανήμποροι, απομονωμένοι και απελπισμένοι.
Αυτό το φυλλάδιο περιλαμβάνει απλώς και μόνο μια επιλογή των σημαντικότερων πληροφοριών. Το μισθωτικό δίκαιο περιλαμβάνει φυσικά πολύ περισσότερα και είναι απαραίτητο να εξετάζεται το εκάστοτε περιστατικό. Στη Νυρεμβέργη για παράδειγμα για προβλήματα μισθωτικού δικαίου επιλαμβάνεται ο σύλλογος „ενοικιαστές βοηθούν τους ενοικιαστές““, το οποίο έχει μεγάλη πείρα και γνώση του αντικειμένου. Αξίζει τον κόπο να γίνετε μέλος
Ο σύλλογος ενοικιαστών είναι εκτός αυτού ένα σημαντικό βήμα για να βγείτε από την απομόνωση. Παρέχει π.χ. υποστήριξη στις συνελεύσεις της πολυκατοικίας, έτσι ώστε να μπορείτε να συζητήσετε εκεί, πως μπορείτε να αμυνθείτε συλλογικά.
Aρμόδια γραφεία είναι:
- Mieter helfen Mietern: Kirchenweg 61. Tel.: 0911 / 397077
- MhM – Nürnberger MieterInnengemeisnchaft e.V.: Donnerstag, von 17 bis 19 Uhr Nachbarschaftshaus Gostenhof: im Zimmer 208
- Deutscher Mieterbund: Schlehengasse 10. Tel.: 0911 / 22029
1. ΕΚΣΥΓΧΡΟΝΙΣΜΟΣ
Ειδικά σε μια συνοικία όπως το Γκόστενχοφ, το οποίο αυξάνει τόσο μαζικά, οι ιδιοκτήτες ανακαινίζουν όλο και περισσότερο τα διαμερίσματα και τα σπίτια τους για να αυξήσουν την αξία τους-σε τελικά ανάλυση για να απομυζήσουν μεγαλύτερα ενοίκια. Σ‘ αυτή την περίπτωση χρειάζεται προσοχή! Από τη στιγμή που οι ιδιοκτήτες αλολουθούν απλώς την τάση, βερνικώνουν λίγο εδώ, αλλάζουν ένα ξεχαρβαλωμένο παράθυρο εκεί ή βάφουν το κλιμακοστάσιο μόνο και μόνο για να αυξήσουν το ενοίκιο. Στη δημοσκόπηση απάντησαν πάνω από 80% „αυτό είναι θράσος“ και έχουν δίκιο!
1.1. Αύξηση ενοικίου στον εκσυγχρονισμό
Συντήρηση, επισκευές κλπ. δεν αποτελούν εκσυγχρονισμό και δε δικαιολογούν αύξηση ενοικίου! Είναι αυτονόητα καθήκοντα του ιδιοκτήτη!
Εκσυγχρονισμός υφίσταται τότε μόνο, όταν εξοικονομείται ρεύμα ή νερό, ανεβαίνει η αξία χρήσης, βελτιώνεται η γενική μισθωτική σχέση ή δημιοιυργείται νέος χώρος κατοικίας. Κι εδώ επίσης βρίσκονται μπερδεμένες έννοιες και είναι πάντα ενδεδειγμένο να ενημερώνεστε ακριβώς από συλλόγους ενοικιαστών. Αλλά όλο και περισσότεροι ιδιοκτήτες προσπαθούν το 11% της αύξησης, το οποίο δυστυχώς δικαιούνται με τον εκσυγχρονισμό, να το υφαρπάξουν για κάθε χερούλι που αλλάζουν
1.2 ΣΥΓΚΑΤΑΘΕΣΗ
Είναι κατά κάποιο τρόπο αδύνατο να καταφύγετε δικαστικά ενάντια στον εκσυγχρονισμό. Κατά κανόνα καλύπτεται από τη νομοθεσία-υπό την προϋπόθεση ότι πρόκειται πράγματι για εκσυγχρονισμό (βλ. 1.1)
Μπορεί όμως κάποιος να θέσει σε ισχύ καθεστώς ειδικής περίπτωσης, όταν συντρέχουν στους ενοικιαστές προϋποθέσεις όπως π.χ. μεγάλη ηλικία, ασθένειες, αναπηρία ή όταν το αναμενόμενο ενοίκιο μετά τον εκσυγχρονισμό βρίσκεται πάνω από το 30% του καθαρού εισοδήματος του νοικοκυριού. Ωστόσο μπορείτε να θέσετε σε ισχύ το ειδικό αυτό καθεστώς μόνο μετά το πέρας του εκσυγχρονισμού αλλά πριν την επιβολή του κόστους. Και σε αυτή την περίπτωση θα πρέπει να ασκήσετε το δικαίωμά σας μαζί με το σύλλογο ενοικιαστών.
1.3 ΓΝΩΣΤΟΠΟΙΗΣΗ
Ο ιδιοκτήτης πρέπει να γνωστοποιήσει τον εκσυγχρονισμό 3 μήνες νωρίτερα, το ίδιο ισχύει και για την προβλεπόμενη έκταση, έναρξη και διάρκεια καθώς και την αναμενόμενη αύξηση του ενοικίου.
2. ΜΕΙΩΣΗ ΕΝΟΙΚΙΟΥ
Κατά τη διάρκεια της δημοσκόπησης κάποιοι ενοικιαστές ανέφεραν ανυπόφορες συνθήκες στις κατοικίες τους. Μούχλα, ποντίκια ή επικίνδυνα παλιά ηλεκτρολογικά αποτελούν πρόβλημα σε κάποια σπίτια και οι ιδιοκτήτες αρκούνται απλώς στο να καρπώνονται τα ενοίκια και αδιαφορούν παντελώς για τις ελλέιψεις στις κατοικίες. Από φόβο για τις συνέπειες πολλοί απλά το ανέχονται. Η μείωση ενοικίου ένα πρώτο βήμα για να το αντιμετωπίσουμε. Ο στόχος είναι να αντιμετωπιστούν οι ελλείψεις
2.1 ΛΟΓΟΙ ΜΕΙΩΣΗΣ ΕΝΟΙΚΙΟΥ
Μείωση ενοικίου είναι δυνατή για πολύ διαφορετικούς λόγους: θόρυβος επισκευών στο κτήριο ή στο οικόπεδο (εκτός από περίπτωση εκσυγχρονισμού) απώλεια θερμότητας, μούχλα, ζωϋφια, ενοχλήσεις από οσμές, ελλείψεις στον τομέα καθαριότητας κλπ. Το βάρος της απόδειξης φέρει ο ιδιοκτήτης! Αυτό σημαίνει ότι αυτός πρέπει να αποδείξει ότι οι ατέλειες προκλήθηκαν από τον ενοικιαστή, όχι το αντίστροφο!
2.2 ΤΑΚΤΙΚΗ
Όταν καποιος επιδιώκει μείωση ενοικίου πρέπει να έρθει σε κάθε περίπτωση σε επαφή με ένα σύλλογο ενοικιαστών. Γιατί μια μείωση ενοικίου που θα απορριφθεί ως υπερβολική ή μη δικαιολογημένη μπορεί να οδηγήσει σε καταγγελία της σύμβασης και έξωση. Σημαντικό είναι να ειδοποιηθεί αμέσως ο ιδιοκτήτης. Τότε μπορεί να τηρηθεί π.χ. σε περίπτωση θορύβου εργασιών πρωτόκολλο για την ένταση του θορύβου, επί του οποίου να καταθέσουν και μάρτυρες. Στην περίπτωση ποντικών θα πρέπει να καταρτιστεί λίστα με το που και πότε εθεάθησαν, σε ποιούς χώρους εισήλθαν κλπ. Σε περίτωση μούχλας πρέπει να συνταχθεί μια πραγματογνωμοσύνη, στην οποία να επισημαίνεται ότι με τον τακτικό και και σωστό εξαερισμό του χώρου δεν είναι δυνατόν να απομακρυνθεί η μούχλα.
3. ΤΙ ΚΑΝΟΥΜΕ ΣΕ ΕΠΑΠΕΙΛΟΥΜΕΝΗ ΠΩΛΗΣΗ?
Με την όλο και αυξανόμενη αγορά στο χώρο κατοικίας δεν προκαλεί καμιά απορία ότι όλο και περισσότερα ακίνητα πωλούνται για να αποκομίσουν οι ιδιοκτήτες περισσότερο κέρδος. Παλιοί ενοικιαστές συχνά μένουν απ‘ έξω όταν τα διαμερίσματα γίνονται ιδιοκτησία. Παρόλ‘ αυτά κι εδώ υπάρχουν δικαιώματα με τα οποία μπορεί κανείς να χαλάσει τα σχέδια του νέου ιδιοκτήτη.
3.1. Πότε επιτρέπεται στον ιδιοκτήτη να μπει στο διαμέρισμα?
Βασικά ισχύει το: Ο ενοικιαστής ασκεί το δικαίωμα της κατοικίας στο διαμέρισμά του. Αυτό το δικαίωμα ισχύει και απέναντι στον ιδιοκτήτη. Μόνο με συγκεκριμένη αφορμή υφίσταται το δικαίωμα του ιδιοκτήτη να εισέλθει και να επιθεωρήσει το διαμέρισμα. Δικαίωμα επιθεώρησης υφίσταται μόνο τότε, όταν συντρέχουν συγκεκριμένοι λόγοι. Στις ακόλουθες περιπτώσεις επιτρέπεται, εννοείται μόνο κατόπιν γνωστοποίησης:
- για να δείξει το διαμέρισμα σε υποψήφιους αγοραστές
- για την προετοιμασία του εκσυγχρονισμού ή μέτρων συντήρησης
- για τη διερεύνηση μιας αιτίας φθοράς
- όταν υπάρχουν συγκεκριμένες ενδείξεις για επαπειλούμενες φθορές
- για δικαιολογημένες υποψίες
- για αντισυμβατική χρήση του (π.χ. επαγγελματική χρήση)
- για να διαβάσει τους μετρητές του διαμερίσματος
- για να δείξει το διαμέρισμα στους επόμενους ενδιαφερόμενους ενοικιαστές, απ΄τη στιγμή που καταγγέλθηκε η σύμβαση.
Σε κάθε περίπτωση όμως πρέπει να αναγγείλει την επιθεώρηση. Για εργαζόμενους ενοικιαστές τουλάχιστον 2-3 μέρες νωρίτερα, για μη απασχολούμενους 24 ώρες νωρίτερα. Ο ενοικαστής μπορεί να αρνηθεί αν το ραντεβού δεν τον βολεύει, οφείλει όμως σε αυτή την περίπτωση να προτείνει άλλο ραντεβού. Αυτό συνιστάται κυρίως όταν κάποιος θέλει να κερδίσει χρόνο για να ενημερωθεί πως πρέπει να συμπεριφερθεί όταν δε θέλει να πουληθεί το διαμέρισμα.
Μόνο σε έκτακτη και επείγουσα περίπτωση (φθορές από νερό κλπ,) επιτρέπεται στους ιδιοκτήτες να μπουν στο διαμέρισμα χωρίς ενημέρωση. Οτιδήποτε άλλο είναι διατάραξη οικιακής ειρήνης!
3.2 ΚΛΕΙΔΙΑ
Ο ιδιοκτήτης επιτρέπεται να κατέχει κλειδιά του διαμερίσματος μόνο με τη συγκατάθεση του ενοικιαστή. Άν λοιπόν ο ενοικιαστής με την εγκατάστασή του στο διαμέρισμα ή αργότερα αλλάξει την κλειδαριά δεν είναι υποχρεωμένος να δώσει αντίγραφο στον ιδιοκτήτη. Όταν όμως μετακομίσει από το διαμέρισμα οφείλει να αποκαταστήσει την παλιά κλειδαριά.
4. ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΛΟΓΩ ΙΔΙΟΧΡΗΣΗΣ
Ειδικά σε μια συνοικία όπως το Γκόστενχοφ, από την οποία οι εταιρίες ιδιοκτητών και οι επενδυτές θέλουν να αποκομίσουν όλο και μεγαλύτερο κέρδος, οι καταγγελίες λόγω ιδιόχρησης είναι στην ημερήσια διάταξη.
‚Οταν πρέπει να αντικαταστήσουν τους παλιούς ενοικιαστές με ευπορότερους η ιδιόχρηση αποτελεί προσφιλές μέσο για τους ιδιοκτήτες. Συχνά αυτό γίνεται δεκτό επειδή οι ενοικιαστές δε γνωρίζουν πως να αμυνθούν. Σε πολλές περιπτώσεις όμως δεν είναι τόσο εύκολο για τους ιδιοκτήτες να διώξουν γρήγορα τους δυσάρεστους ενοικιαστές. Η συμβουλή μας είναι να ζητήσετε τη γνώμη ενός συλλόγου ενοικιαστών σε κάθε περίπτωση!
4.1 ΑΝΑΚΡΙΒΕΙΣ ΔΗΛΩΣΕΙΣ
Στην πραγματικότητα δεν οφείλουν οι ιδιοκτήτες να δώσουν κανένα στοιχείο για την ιδιοκτησία τους, αν όμως το κάνουν οφείλουν να τα συμπεριλάβουν όλα. Άν αποκρύψουν ένα οικόπεδο ή διαμέρισμα η καταγγελία λόγω ιδιόχρησης είναι άκυρη!
4.2 ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ
‚Οταν μια πολυκατοικία που μισθώνεται διαμελισθεί σε ιδιόκτητα διαμερίσματα απολαμβάνει ιδιαίτερης ρήτρας προστασίας. Ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί να μη θέσει αμέσως σε ισχύ την ιδιόχρηση. Η αποκλειστική προθεσμία ανέρχεται σε τουλάχιστον 3 χρόνια. Στη Νυρεμβέργη είναι ακόμα και 10 χρόνια!
4.3 Παράταση προθεσμίας και έξοδα μετακόμισης
Ανάλογα με το πόσο διαμένει ήδη στο διαμέρισμα, μπορεί κανείς να παρατείνει τουλάχιστον 3 μήνες την προθεσμία καταγγελίας (μετά από 5 χρόνια διαμονής άλλους 3 μήνες και από τα 8 χρόνια άλλους 3 μήνες) Επιπροσθέτως μπορεί κανείς σε κάποιες περιπτώσεις να ζητήσει τα έξοδα μετακόμισης. Κι εδώ είναι ενδεδειγμένο να συναντηθεί με το σύλλογο ενοικιαστών.
5. ΑΥΞΗΣΗ ΕΝΟΙΚΙΟΥ
Στα πλαίσια της δημοσκόπησης μας δήλωσας κάποιοι ότι στα τελευταία 2 χρόνια τους επιβλήθηκε αύξηση της τάξης του 11%. Τα παρακάτω είναι τα σημαντικότερα σημεία, των οποίων η μη τήρηση καθιστά την αύξηση ενοικίου άκυρη:
Η αύξηση ενοικίου πρέπει να γίνεται πάντα γραπτώς. Ο ιδιοκτήτης επιτρέπεται το νωρίτερο μετά την παέλευση ενός έτους από την εγκατάσταση ή την τελευταία παράταση να ζητήσει αύξηση. Με συνυπολογισμό της δίμηνης προθεσμίας έγκρισης η αύξηση ενοικίου καθίσταται έγκυρη το νωρίτερο μετά από 15 μήνες. Αύξηση ενοικίου δεν είναι δυνατή σε ενοίκια που συμφωνήθηκαν κλιμακωτά ή με βάση το δείκτη μισθώσεων. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να αιτιολογεί πάντα την αύξηση είτε με το δείκτη αγοράς ενοικίων είτε με σύγκριση διαμερισμάτων είτε με πραγματογνωμοσύνη είτε με την τράπεζα στοιχείων ακινήτων, Απαίτηση αύξησης ενοικίου με άλλες αιτιολογίες (π.χ, λόγω γενικής αύξησης τιμών) είναι πάντα άκυρη.
Μέσα σε διάστημα 3 ετών μπορεί λόγω του νομικού ορίου, να αυξηθεί το πολύ έως 20%, αλλά ποτέ να μην υπερβεί το ανάλογο της περιοχής. Σε μερικές περιοχές, όπως συμβαίνει στη Νυρεμβέργη, τη Φύρτ και το Έρλανγκεν η αύξηση περιορίζεται στο 15% μέσα σε 3 χρόνια.
6. Απόδειξη πληρωμής κοινοχρήστων
Μία στις δύο αποδείξεις είναι λάθος! Αξίζει λοιπόν τον κόπο σε κάθε περίπτωση να τις ελέγχετε προσεκτικά με το σύλλογο ενοικιαστών
6.1 Νέα προθεσμία καταβολής κοινοχρήστων
Στις ισχύουσες προθεσμίες καταβολής κοινοχρήστων επιδρούν οι αλλαγές στο μισθωτικό δίκαιο που τέθηκαν σε ισχύ το Σεπτέμβριο του 2001. Οι σημαντικότερες αλλαγές για τον ενοικιαστή:
Ο ιδιοκτήτης πρέπει να κάνει απολογισμό κοινοχρήστων το αργότερο 12 μήνες μετά το τέλος της λογιστικής περιόδου. Άν δεν τηρήσει την προθεσμία δεν μπορεί σε επόμενο λογαριασμό να προσθέσει συμπληρωματικά κάποια απαίτηση. Οι ενοικιαστές μπορούν να υποβάλλουν ένσταση κατά του λογαριασμού κοινοχρήστων έως και 12 μήνες μετά-ακόμα κι αν ο ιδιοκτήτης έχει θέσει άλλη προθεσμία.
Το να γνωρίζουμε καλά τα δικαιώματά μας είναι ο απαραίτητος θεμέλιος λίθος για την αντίστασή μας. Η γνώση για το τι δικαιούμαστε είναι το πρώτο βήμα στον αγώνα για την κατοικία μας, για το οικοδομικό μας τεράγωνο και επομένως ένα σημαντικό κομμάτι της ζωής μας. Στον καπιταλισμό μας παρουσιάζεται ως φυσιολογικό κάποιος να είναι ιδιοκτήτης και οι άλλοι να πρέπει να πληρώνουν για να έχουν μια στέγη πάνω από το κεφάλι τους. Άν ωστόσο δεν αναγνωρίζουμε αυτή την κατάσταση ως φυσιολογική και δεν είμαστε πρόθυμοι να ζητιανέψουμε γι‘ αυτά που δικαιούμαστε, αλλά αντίθετα να αγωνιστούμε γι‘ αυτά, μπορούμε να μετατρέψουμε την αδυναμία, το φόβο και την απομόνωση σε αλληλέγγυα, ενωμλενη και οργανωμένη δράση.